Link Real Estate Investment Trust (LINREI)

Link REITは、現時点でA格レンジにふさわしい強い発行体である。信用力の水準は高く、短期的なデフォルトリスクは低い。理由は、香港生活圏小売・駐車場を中心とする反復性の高いNPI、低いnet gearing、厚いinterest coverage、A2/A/Aの格付、銀行・MTN市場アクセス、REIT Code上限に対する余裕である。これらは、香港・中国本土不動産市場が弱い局面でも、同REITを多くの不動産クレジットより上位に置く根拠である。

一方、信用力の方向性は完全な改善局面ではない。1H FY2025/26では、売上高とNPIは伸びたが、DPUとtotal distributable amountは減少し、香港小売と中国本土小売のreversionはマイナスである。FY2024/25には投資不動産評価額とNAV per unitが大きく下がった。net gearingはまだ低いが上昇している。したがって、方向感は「安定だが、営業・評価・資本政策には弱い下向き圧力がある」と表現するのが適切である。

信用力が急速に悪化する蓋然性は高くない。流動性はHK$9.4bnあり、EBITDA interest coverageは5.4倍、gross gearingは24.1%で、規制上限50%から遠い。銀行とMTN市場で資金調達を続けていることも支えである。ただし、信用力変化の速度は急性というより、数四半期から数期をかけて余裕が削られるタイプである。賃料改定が弱く、評価額が下がり、DPU維持と借換が重なると、外から見えるデフォルトリスクは低くても、格付・スプレッド・資本市場評価は悪化し得る。