Link Real Estate Investment Trust (LINREI)

Link REITの現在の信用力水準は高く、A格レンジの発行体としてなお強い。低い純借入比率、高い稼働率、厚い利払い余力、利用可能流動性、A2/A/A格付、銀行・MTN市場へのアクセスが、短期的な債務返済能力を支えている。信用力の方向性は急な悪化ではないが、2025/26年度決算後は中立からやや下向きで、変化の速度は数四半期から数年をかけて余裕が削られる緩やかなタイプである。信用力の水準または方向性が急速に変わる蓋然性は現時点では低いが、評価額急落、資本市場アクセス悪化、自己投資口買い優先、格付見通し変更が重なる場合には高まる。

今回の決算は、前回レポートの「通期決算を確認する」という監視項目に対する答えを与えた。売上高と純賃貸収入は減少し、DPUと分配可能額も下がり、NAVはさらに低下した。香港小売の稼働率は高いが、賃料改定率はマイナス8.2%であり、中国本土小売はマイナス14.3%である。これは、Link REITの問題が空室急増ではなく、賃料単価と資産評価の再設定であることを示す。したがって、信用見方は「短期資金繰りは強いが、中期のヘッドルームは賃料と評価額に左右される」という形へ更新する。

同REITの支えは明確である。2026年3月末の純借入比率は23.9%、総借入比率は25.6%で、REIT Code上限50%から大きく離れている。EBITDA利払いカバーは5.1倍、平均調達コストは3.44%、平均債務年限は3.5年、利用可能流動性はHK$12.2bnである。2025/26年度にHK$25.3bnの資金を手当てしたことも、資本市場アクセスを示す。これらの数字だけを見れば、短期のデフォルトリスクは低い。